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Supere o dilema “Não temos dinheiro!”

Caro leitor,

Muitos anos atrás, quando estávamos apenas começando nossas carreiras como investidores, Kim e eu morávamos no Oregon, EUA. Naquela época, tínhamos muito pouco dinheiro e pagar nossas contas todos os meses era uma aventura em si.

Uma tarde, voltamos de uma viagem de negócios à Austrália. Mal chegamos e o telefone tocou. Era o nosso corretor de imóveis dizendo que tínhamos uma janela de uma hora para examinar um prédio de 12 unidades que ele acabara de listar. Se não nos manifestássemos, ele ofereceria o imóvel ao próximo investidor de sua lista.

Saídos de 24 horas de viagem, estávamos exaustos, mas não queríamos deixar passar essa oportunidade.

Eu disse que iria dar uma olhada. Ainda me lembro das palavras que Kim gritou quando eu estava entrando no carro: “Não compre!”

Naturalmente, eu comprei.

“Não temos dinheiro”

Quando eu contei a Kim que havia comprado o prédio, seu queixo caiu. “Não temos dinheiro”, ela exclamou.

Eu expliquei que não importava. Se não pudéssemos conseguir o dinheiro, não precisaríamos comprar o prédio. Tivemos uma janela de duas semanas para aplicar nossos esforços, incluindo a análise financeira. Se não gostássemos do que vimos, poderíamos desistir. Isso também significava que tínhamos duas semanas para conseguir o dinheiro.

“Ok!”, ela disse.

Quando recebemos as informações financeiras, enviamos para um bom amigo que era um investidor imobiliário de sucesso. Depois de analisar os números, ele ligou para nos informar que estava com metade do adiantamento de US$ 50.000 necessário.

Isso significava que ele também seria dono de metade do investimento.

“Ótimo!”, eu disse. “Ligo para você amanhã com mais informações”.

Apostando tudo

Estávamos dirigindo quando recebemos a ligação de Drew e, quando ele disse que estava dentro, algo peculiar me ocorreu — um sentimento de entusiasmo.

Virando para Kim, eu disse: “Se Drew, que vida inteira investiu em imóveis, acha que isso é um bom negócio, então devemos estar certos”.

Kim concordou. Animado, olhei para ela e disse: “Vamos fazer isso sozinhos. Vamos apostar tudo. Vamos possuir 100%!”

Era assustador pensar nisso. Se fizemos isso, estaríamos de volta à estaca zero, precisando arrecadar os US$ 50.000 por conta própria… E não tínhamos dinheiro. Mas sabíamos que precisávamos fazer isso.

Nas semanas seguintes, passamos de banco em banco, sendo rejeitados em cada um deles. Abordamos pessoas que sabíamos que poderiam nos emprestar dinheiro a uma taxa razoável, sem sorte.

Examinamos nossas finanças com um pente fino e conseguimos uma pequena quantia de dinheiro. E, por fim, voltamos ao nosso negócio e tivemos novas ideias que gerariam vendas adicionais imediatamente.

Com apenas três dias restantes, conseguimos arrecadar US$ 25.000 — exatamente o ponto onde estávamos antes com nosso amigo investidor!

Em uma tentativa de última hora, testamos um último banco e, quando pensamos que toda a esperança estava perdida, James, o gerente do banco, nos parabenizou.

“Vocês conseguiram o empréstimo”, disse ele. “É uma boa propriedade. Além disso, eu o encontrei algumas vezes e posso ver como está comprometido com seus negócios. Acredito que você estará igualmente comprometido com seus investimentos. Boa sorte.”

Tínhamos todo o dinheiro.

A maioria das pessoas diz: “Primeiro, juntarei o dinheiro. Depois, farei o investimento”. Em vez disso, aprendi a dizer:” Primeiro, encontrarei o investimento e depois juntarei o dinheiro”.

Se deseja se tornar um investidor, recomendo que você comece hoje a analisar negócios. Confie que o dinheiro surgirá. E se isso não acontecer imediatamente, você não perdeu nada e ganhou mais conhecimento para o próximo negócio. Será uma vitória de qualquer maneira.

Fundamentos da Pai Rico: OPM

OPM é um conceito fundamental da Pai Rico e um sinal de alta inteligência financeira. Usando boas dívidas e OPM, você pode aumentar drasticamente seu retorno sobre o investimento (ROI) — e pode até obter retornos infinitos.

Uma boa dívida é um tipo de OPM. A desvantagem da dívida é que geralmente você pode tomar emprestado apenas uma determinada porcentagem do preço de compra de um ativo.

De acordo com o exemplo imobiliário de minha publicação anterior sobre boas dívidas, isso geralmente representa cerca de 70 a 80% do preço de compra.

Por esse motivo, você tem duas opções quando encontra um investimento que vale a pena: usar seu próprio dinheiro ou o dinheiro de outras pessoas (OPM). Desde que você estruture bem o negócio, quanto mais você puder usar o dinheiro de outras pessoas, maior será o seu retorno.

Muitas pessoas pensam que é um mundo de fantasia aquele em que as pessoas apenas dariam dinheiro a outras para investir, mas isso não poderia estar mais longe da verdade. A realidade é que a maioria das pessoas não tem tempo para encontrar bons negócios. Em vez disso, elas confiam em pessoas com a educação financeira, o conjunto de habilidades e o desejo de fazer negócios.

Meu consultor imobiliário, Ken McElroy, aperfeiçoou o uso do OPM. Sua empresa, a MC Companies, compra prédios de apartamentos. Ele faz todo o trabalho duro para encontrar negócios, dedicar a devida atenção, negociar com proprietários e credores e administrar as ações necessárias. Em troca, as pessoas fazem fila na esperança de investir seu dinheiro com ele.

Hoje, Ken faz grandes negócios que exigem um certo tipo de investidor. Nem todo mundo pode investir com Ken. Mas ele começou com pequenos negócios, como os que estou descrevendo hoje, e trilhou seu caminho até os grandes negócios.

Posso comprar propriedades de investimento com dívidas. O banco me concederá um empréstimo de 80% do preço de compra. Preciso usar meu dinheiro ou o de outra pessoa para os 20% do preço de compra.

Minha missão é encontrar um negócio que pague ao banco os juros dos 80% e, ao mesmo tempo, forneça um retorno decente dos 20%. Então, preciso encontrar investidores para investir seu dinheiro (OPM) em meu negócio.

O poder da boa dívida

Usando o banco para alavancar meus investimentos, posso alavancar meu dinheiro. Então, usando novamente cálculos simples, suponha que eu tenha US$ 100.000 e pretenda investir em uma propriedade de US$ 100.000 com um aluguel de cerca de US$ 800 por mês.

Você pode encontrar muitas propriedades como essa se procurar com afinco, em especial agora com execuções de hipotecas e vendas a descoberto.

Eu poderia usar todo o meu dinheiro para comprar uma propriedade por US $ 100.000, ou poderia usar uma boa dívida para comprar cinco propriedades de US $ 100.000.

O banco me emprestaria US$ 80.000 por cada propriedade e eu dividiria meus US$ 100.000 em cinco adiantamentos de US $20.000. Com juros de 5%, o pagamento dos empréstimos seria de cerca de US$ 500, incluindo impostos e seguros.

Portanto, meu fluxo de caixa em cada propriedade seria de US$ 300 por mês (US$ 800 em aluguel – US$ 500 em pagamento da dívida = US$ 300 por mês), totalizando US$ 1.500 (US$ 300 x 5 = US$ 1.500) por mês — um retorno anual de 18%.

O poder do OPM

No entanto, usando o OPM, posso aumentar meu retorno e garantir ainda mais ativos. Digamos que, em vez de gastar 20% em cinco propriedades, eu possa usar meus US$ 100.000 para reduzir 5% em 20 propriedades. Eu posso fazer isso encontrando 20 grandes negócios e reunindo investidores para investir neles.

Veja como a matemática funciona.

O banco emprestaria US$ 80.000 para cada propriedade, e eu dividiria meus US$ 100.000 em vinte partes de US$ 5.000, usando o OPM para arrecadar os outros US $ 15.000 necessários para cada propriedade. Novamente, com juros de 5%, o pagamento dos empréstimos seria de cerca de US$ 500 por mês.

Vamos supor que pagaremos um pouco mais pelo dinheiro de nossos investidores e daremos a eles 7% de juros. O dinheiro devido a eles seria um pouco menos de US$ 100 por mês, mas usaremos US$ 100 para simplificar.

Portanto, nossos custos totais seriam de cerca de US$ 600 por mês.

Isso significa que teremos um fluxo de caixa de cerca de US$ 200 por mês, que dividiremos com nossos investidores meio a meio. Embolsaremos US$ 100 por mês, ou US$ 1.200 por ano, e nossos investidores embolsarão US$ 100 por mês, ou US$ 1.200 por ano.

Somando o retorno total para todas as 20 transações, isso representa um fluxo de caixa de US$ 24.000 por ano, um retorno de 24%. Não apenas estou ganhando 6% a mais por ano do que se tivesse usado meu dinheiro como também tenho 20 ativos em vez de apenas 5.

Mais tarde, posso refinanciar essas propriedades, pagar meus investidores, recuperar meu investimento e continuar recebendo fluxo de caixa das 20 propriedades — um retorno infinito.

Mais uma vez, estou usando uma matemática muito simples aqui. Na vida real, os números são mais complicados e muito maiores. Mas os princípios são os mesmos. Investir com OPM requer um alto nível de inteligência financeira.

Mas Ken McElroy e eu começamos de baixo e trilhamos caminho até os grandes negócios de apartamentos que fazemos hoje. Você pode fazer o mesmo.

Seja determinado. Continue a aumentar sua educação financeira. Trabalhe duro. E domine os fundamentos da boa dívida e do OPM para ficar rico.

​Robert Kiyosaki

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